Inmoluxy Real Estate: tu inmobiliaria en Palma

Inmoluxy Real Estate nace de la colaboración con PK Abogados Palma, y esa es la diferencia principal: el trabajo comercial de una inmobiliaria (valoración, promoción, visitas y negociación) se combina con la revisión jurídica de un despacho de abogados. En una agencia tradicional, el cliente suele tener que contratar por su cuenta a un abogado o a una gestoría cuando ya está comprometido con una operación. Aquí la revisión legal forma parte del proceso desde el principio.

En la práctica, antes de poner una propiedad en el mercado o de que un comprador firme el contrato de arras se examinan la nota simple, las cargas, la situación urbanística y de la comunidad, la existencia de arrendatarios u ocupantes y la documentación obligatoria (certificado energético, cédula de habitabilidad). Los contratos se redactan o revisan por abogados, y se vigilan las obligaciones fiscales y de prevención del blanqueo de capitales que acompañan a cada compraventa.

El resultado buscado es menos riesgo y menos sorpresas: detectar un problema antes de firmar es mucho más barato que resolverlo después. Eso sí, cuando las dos partes de una operación tienen intereses contrapuestos, lo correcto es que cada una cuente con su propio asesoramiento jurídico.

Los honorarios de intermediación se pactan por escrito en el encargo de venta (o contrato de mediación) antes de empezar. Lo habitual en el sector es que se fijen como un porcentaje sobre el precio de venta, que se devenga cuando la operación se formaliza y que paga el vendedor, que es quien contrata el servicio. A los honorarios se les aplica el IVA correspondiente. Las condiciones concretas (porcentaje o importe, duración del encargo, si es en exclusiva o no y qué ocurre si vendes por tu cuenta durante ese periodo) deben figurar en el contrato.

Además de los honorarios, hay costes que corren por cuenta del propietario independientemente de quién venda: el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad si hay que renovarla, el certificado de deudas de la comunidad, la cancelación de la hipoteca si la hay y los impuestos que le correspondan (plusvalía municipal y, en su caso, IRPF).

Antes de firmar el encargo te explicaremos con claridad qué incluye el servicio y qué no. Desconfía de cualquier intermediación que no ponga por escrito el precio y las condiciones.

Valorar bien es la base de una venta al precio adecuado y en un plazo razonable. Se parte de un análisis comparativo de mercado: precios de venta reales (no solo de anuncio) de propiedades similares en la misma zona, teniendo en cuenta superficie, antigüedad, calidad, orientación, vistas, terraza, garaje o piscina y estado de conservación. A eso se suman factores propios de Mallorca, como la demanda según la zona, la estacionalidad y el perfil del comprador (residente o no residente).

También se tiene en cuenta la situación jurídica del inmueble, que influye mucho en el precio: cargas, hipotecas, ocupantes, licencias y cédula de habitabilidad en regla, edificaciones sin legalizar, derramas pendientes o inspecciones técnicas del edificio. Una propiedad con la documentación en orden se vende antes y se defiende mejor en la negociación.

El resultado es un rango de precio recomendado, con una explicación de cómo se ha llegado a él y de la estrategia (precio de salida y margen de negociación). Es una valoración comercial orientativa, distinta de una tasación oficial homologada, que solo emiten sociedades de tasación o técnicos habilitados y que se exige, por ejemplo, para conceder una hipoteca.

No hay un plazo fijo, porque depende sobre todo de tres factores: el precio respecto al mercado, la zona y el tipo de propiedad, y la preparación del inmueble y de su documentación. Como orden de magnitud, una propiedad bien valorada y bien presentada puede encontrar comprador en pocos meses, mientras que una sobrevalorada o con problemas jurídicos puede tardar más de un año o no venderse. La estacionalidad también influye, porque el interés internacional se concentra en determinadas épocas del año.

A ese tiempo hay que añadir el de la tramitación: entre la firma de las arras y la escritura suelen pasar varias semanas, durante las que se revisa la documentación, se prepara la escritura y, si el comprador necesita hipoteca, se espera la tasación y la aprobación del banco. Si hay que regularizar documentos (cédula, cargas, deudas de la comunidad), los plazos se alargan.

Por eso conviene preparar la documentación antes de salir al mercado, fijar un precio de salida realista y estudiar con atención las ofertas serias, que cuesta recuperar si se rechazan sin una buena razón.

La promoción de la propiedad forma parte del servicio de intermediación. Incluye preparar la propiedad para mostrarla, elaborar una descripción veraz y completa, hacer un reportaje fotográfico y, según el tipo de inmueble, preparar planos o vídeo, y difundirla en portales inmobiliarios, en la red de contactos de la agencia y, cuando procede, entre compradores internacionales. El alcance concreto de los medios se detalla en el encargo.

También se gestionan las visitas: filtrar a los interesados, comprobar su capacidad de compra, acompañarlos y recoger sus ofertas. Y desde el punto de vista legal, se cuida que la publicidad sea correcta: la información sobre el inmueble debe ser veraz y completa, la etiqueta energética debe constar en los anuncios de venta o alquiler y hay que respetar las normas de consumo y de vivienda sobre la información que se facilita a los interesados.

Un buen marketing no sustituye a un precio realista, pero multiplica las posibilidades de encontrar al comprador adecuado, sobre todo en un mercado tan internacional como el de Mallorca.

Conviene reunir la documentación cuanto antes, porque su falta es una de las causas más frecuentes de retraso. Básicamente se necesita: el título de propiedad (escritura de compraventa, herencia o donación) y una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad; la referencia catastral y el último recibo del IBI; el certificado de eficiencia energética y la cédula de habitabilidad en vigor; el certificado de deudas de la comunidad y los estatutos, junto con las actas de las últimas juntas si hay derramas; los planos y las licencias u otros documentos que acrediten las obras realizadas; y tu DNI o NIE.

Según el caso se añaden otros documentos: el certificado de la hipoteca pendiente, los contratos de alquiler si el inmueble está arrendado, la inspección técnica o el informe de evaluación del edificio cuando es obligatorio, la documentación del seguro y los datos de adquisición y de las mejoras realizadas, que sirven para calcular los impuestos de la venta. Si el vendedor es una sociedad o actúa mediante apoderado, se necesitan además las escrituras y los poderes.

Lo ideal es revisarla antes de publicar el anuncio: si falta un certificado o hay una discrepancia entre el Registro y el Catastro, resolverlo con calma es más barato y rápido que hacerlo cuando ya hay un comprador esperando.

Sí, es muy habitual. La hipoteca no impide vender: simplemente se cancela con el dinero de la venta. El procedimiento es el siguiente: se pide a la entidad un certificado de la deuda pendiente y las condiciones de cancelación; en la escritura de compraventa, el comprador entrega parte del precio al banco (normalmente mediante cheque bancario o transferencia) para saldar el préstamo y el resto al vendedor; y después se inscribe la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Hay que tener en cuenta la comisión por reembolso anticipado, que la ley limita en los préstamos hipotecarios (Ley 5/2019), y qué ocurre si el precio de venta no cubre la deuda pendiente: en ese caso hay que negociar con el banco una cancelación parcial o una quita, y el vendedor puede tener que aportar la diferencia. También es posible, con el consentimiento del banco, que el comprador se subrogue en la hipoteca, algo que depende de las condiciones del préstamo.

Es importante informar de la hipoteca desde el principio y ajustar el calendario: la cancelación se coordina con la firma en notaría para que no haya desfases entre el pago del precio y la liberación de la carga.

Sí. El certificado de eficiencia energética es obligatorio para vender o alquilar un inmueble, conforme al Real Decreto 390/2021. Lo emite un técnico competente, tiene una validez de diez años y debe registrarse ante el organismo autonómico competente. El coste corre a cargo del propietario, y hay que entregar una copia al comprador o al arrendatario.

Además, la etiqueta energética debe figurar en cualquier publicidad de venta o alquiler del inmueble. Anunciar sin ella, o vender sin disponer del certificado, puede dar lugar a una sanción. La norma prevé algunas excepciones, como ciertos edificios protegidos, inmuebles de muy reducida superficie o los alquileres de temporada muy cortos, por lo que conviene comprobar si el caso las cumple.

No hay que confundir el certificado energético con la cédula de habitabilidad: son documentos distintos, con finalidades diferentes. En Baleares, además de la etiqueta, hay que revisar la cédula, y ambos documentos deben solicitarse con antelación porque su tramitación puede llevar varias semanas.

El alquiler de vivienda habitual se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, con una duración mínima de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) y prórrogas obligatorias. Nuestro trabajo en el alquiler a largo plazo comprende valorar la renta de mercado; promocionar la vivienda y seleccionar candidatos comprobando su solvencia (nóminas, contrato de trabajo, referencias); redactar un contrato ajustado a la ley, con inventario y estado de la vivienda; y asesorar sobre las garantías y la cobertura de impago. El alquiler turístico y el de temporada tienen otro régimen y se tratan aparte.

También se atienden las obligaciones del arrendador que se olvidan con frecuencia. La fianza legal (un mes de renta en vivienda) debe depositarse en el organismo autonómico competente (en Baleares, el IBAVI) en el plazo establecido, y la garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del arrendador, como dispone el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y no pueden trasladarse al inquilino.

Si el propietario lo desea, puede acordarse un seguimiento posterior (cobro, actualización de la renta, incidencias o fin del contrato), según lo pactado en el encargo. Y si surge un impago, el despacho puede encargarse de la reclamación y del desahucio.

El traspaso es la transmisión de un negocio en funcionamiento (el local, la clientela, el nombre comercial, el mobiliario y las instalaciones y el derecho a seguir en el local) a cambio de un precio. En un local alquilado se traduce jurídicamente en una cesión del contrato de arrendamiento (artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), que, salvo que el contrato disponga otra cosa, no necesita el consentimiento del arrendador si se ejerce una actividad empresarial o profesional, pero sí una notificación fehaciente en el plazo de un mes. El arrendador puede además tener derecho a elevar la renta (un 20 % en la cesión).

Antes de cerrar un traspaso hay que revisar varios puntos: que el negocio tenga un título habilitante válido (licencia, declaración responsable o comunicación previa) y que pueda tramitarse el cambio de titular; las condiciones del contrato de alquiler (duración restante, renta, fianza, actualizaciones y cláusulas de cesión); la situación laboral, tributaria y con la Seguridad Social, porque la sucesión en la explotación puede arrastrar responsabilidades por deudas anteriores; y el inventario de bienes que se transmiten.

Nuestro papel es combinar la intermediación (encontrar al comprador o al local adecuado) con la parte jurídica: contrato de traspaso, cesión del arrendamiento, cambio de titularidad de la actividad y garantías sobre el pago del precio, que a menudo se aplaza o se fracciona.

El comprador debe presupuestar, además del precio, el impuesto de la operación, los gastos de formalización y, si hay financiación, algunos costes del préstamo. En una vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en Baleares se calcula con una tarifa progresiva (del 8 % al 13 % según los tramos de precio) y con tipos reducidos en determinados supuestos de vivienda habitual; la base imponible es el mayor entre el precio y el valor de referencia catastral. En una vivienda nueva se paga IVA (con carácter general, el 10 % en vivienda) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

A ello se suman la notaría, el Registro de la Propiedad y la gestoría que presenta los impuestos y las inscripciones. Si se financia, la tasación suele pagarla el comprador; con la ley actual, el resto de los gastos de formalización de la hipoteca (notaría, Registro, gestoría y el impuesto) corren normalmente a cargo del banco. También hay que contar con los gastos posteriores a la compra: cambio de titularidad de los suministros, seguro y obras o reformas necesarias.

Un buen cálculo previo evita sorpresas: pide siempre un presupuesto total de la operación, con el desglose de impuestos y gastos, antes de firmar las arras.

La ley reparte los impuestos entre las partes. El comprador paga el ITP (o el IVA y el AJD si es vivienda nueva). El vendedor paga la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), que se declara en el plazo de treinta días hábiles desde la escritura, y tributa en el IRPF por la ganancia patrimonial, con exenciones posibles si es su vivienda habitual y se cumplen los requisitos de reinversión o de edad.

Otros pagos se reparten por pacto o por costumbre: el IBI se devenga el 1 de enero y su importe suele prorratearse entre las partes desde el día de la venta, y los gastos de comunidad se liquidan hasta la fecha de la escritura, con un certificado de deudas que acredite que están al corriente. Si el vendedor no es residente en España, el comprador debe retener un 3 % del precio y entregarlo a Hacienda como pago a cuenta de su impuesto.

Las partes pueden pactar entre ellas que un impuesto lo pague quien no es el sujeto pasivo (por ejemplo, que el comprador asuma la plusvalía), pero ese pacto solo vale entre ellas: frente a la Administración sigue respondiendo quien señala la ley. Por eso hay que dejar bien redactado en el contrato quién paga qué.

Sí. No existe una prohibición general para que un extranjero no residente compre vivienda en España. Necesitarás un NIE (número de identificación de extranjero) para firmar la escritura y pagar los impuestos, una cuenta bancaria en España para los pagos y, si no puedes viajar, un poder notarial otorgado ante notario o consulado (normalmente apostillado y traducido) para que alguien firme en tu nombre. El notario y los bancos aplican la normativa de prevención del blanqueo de capitales, de modo que tendrás que acreditar el origen de los fondos.

Después de la compra, el propietario no residente presenta cada año la declaración del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (modelo 210) por la renta imputada del inmueble, aunque no lo alquile, y puede tener obligaciones por el Impuesto sobre el Patrimonio. Cuando venda, se aplicará la retención del 3 % del precio, y los impuestos de sucesiones y donaciones varían según la residencia del causante y del heredero. Si necesitas hipoteca, los bancos suelen financiar un porcentaje menor del valor a los no residentes.

Conviene saber que, desde el 3 de abril de 2025, la compra de un inmueble ya no da derecho a un permiso de residencia por inversión (el llamado visado de oro). Si el objetivo es residir en España, hay que estudiar otras vías migratorias.

Comprar sin asesoramiento en un país cuyo sistema jurídico y fiscal no se conoce multiplica los riesgos. Los más habituales son adquirir una propiedad con cargas ocultas (hipotecas, embargos, servidumbres), con deudas de comunidad o de impuestos que pasan al comprador, ocupada por inquilinos u ocupantes sin título, o con construcciones sin licencia o sin cédula de habitabilidad que no se pueden legalizar. En fincas rústicas, además, la ordenación urbanística limita mucho lo que se puede hacer.

También hay riesgos contractuales y económicos: firmar un contrato de reserva o de arras con cláusulas que hacen perder el dinero sin salida clara, no prever la financiación, pagar impuestos de más o no saber cuáles hay que pagar, o no entender el documento que se firma por la barrera del idioma. En la compra sobre plano, el promotor debe garantizar con un aval o un seguro las cantidades entregadas a cuenta, algo que hay que comprobar. Y no faltan los fraudes: correos que se hacen pasar por la agencia o el notario y piden cambiar la cuenta de pago, o anuncios falsos.

Un asesoramiento jurídico independiente antes de pagar nada cuesta una fracción de lo que puede costar un error, sobre todo si se compra a distancia. Revisar la nota simple, la situación urbanística, las cargas y el contrato es lo mínimo que debe hacerse antes de entregar un solo euro.

Antes de la firma, los abogados revisan el borrador de la escritura y comprueban que coincide con lo pactado: precio, forma de pago, cargas, cláusulas y datos del inmueble. Se actualiza la nota simple para confirmar que no ha cambiado la situación registral, se verifica que se aporta la documentación obligatoria (certificado energético, cédula de habitabilidad, certificado de deudas de la comunidad), se coordina la cancelación de la hipoteca si la hay y se organizan los pagos, que se hacen por transferencia o cheque bancario. Si el comprador necesita hipoteca, se coordina con el banco el acta notarial previa y la fecha de firma.

El día de la firma se acompaña a las partes ante el notario. Si alguna de ellas no habla español, se prevé un intérprete o una traducción, porque el notario debe asegurarse de que comprenden lo que firman, y se comprueban los poderes si alguien actúa en representación de otro. Se entregan las llaves y se levanta, si procede, un acta de entrega o un inventario.

Después de la firma se encargan los trámites posteriores: la liquidación del impuesto, la inscripción en el Registro de la Propiedad, la comunicación al Catastro, el cambio de titularidad de los suministros y de la comunidad y la presentación de la plusvalía del vendedor. Así, el cliente no se tiene que preocupar de los plazos.