Comprar o vender en Mallorca con garantías

En una compraventa inmobiliaria suelen sucederse tres documentos. El contrato de reserva es un acuerdo breve por el que el comprador entrega una cantidad pequeña para que el vendedor retire el inmueble del mercado durante unos días mientras se revisa la documentación. Conviene que diga qué ocurre con esa cantidad si la operación no sigue adelante.

El contrato de arras (o contrato privado de compraventa con arras) fija las condiciones definitivas: precio, plazo para firmar, forma de pago, cargas, gastos y consecuencias del incumplimiento. Es el documento más importante de la fase previa, porque obliga a ambas partes y condiciona todo lo que viene después.

La escritura pública ante notario es el acto en el que se formaliza la venta, se paga el precio pendiente y se entregan las llaves. Después se inscribe en el Registro de la Propiedad. Aunque el contrato privado ya obliga a las partes (cualquiera puede exigir a la otra que lo eleve a escritura pública), la inscripción es la que protege al comprador frente a terceros, así que no debe omitirse.

El artículo 1454 del Código Civil regula las arras penitenciales: si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada; si es el vendedor quien desiste, debe devolverla duplicada. Es el régimen que se aplica con carácter general, salvo que el contrato diga expresamente otra cosa.

Hay otras dos modalidades que conviene distinguir. Las arras confirmatorias son una parte del precio entregada a cuenta y no permiten desistir: quien incumple puede ser obligado a cumplir o a indemnizar. Las arras penales fijan una indemnización por incumplimiento, pero tampoco facultan para desistir.

Por eso la redacción es decisiva. El contrato debe indicar con claridad qué tipo de arras son, hasta cuándo se puede desistir y qué ocurre si no se firma la escritura en el plazo pactado. Los tribunales atienden a la voluntad de las partes y al tenor literal de las cláusulas, y una redacción ambigua suele acabar en pleito. Además, solo se puede desistir mientras la venta no se haya consumado: una vez otorgada la escritura, ya no cabe.

Más allá del precio y de la cantidad entregada como arras, un contrato bien redactado debería recoger: la identificación completa de las partes; la descripción de la finca con sus datos registrales y la referencia catastral; la situación de cargas, hipotecas, arrendatarios u ocupantes, que debe coincidir con la nota simple; la forma de pago y su calendario; la fecha límite para otorgar la escritura y la de entrega de llaves; y quién asume cada gasto e impuesto (por ejemplo, la plusvalía municipal o los costes de la cédula de habitabilidad).

Conviene incluir también la documentación que el vendedor se compromete a aportar (certificado energético, cédula de habitabilidad, certificado de deudas de la comunidad, recibos del IBI), una condición suspensiva si el comprador depende de una hipoteca, las consecuencias concretas si una de las partes no comparece a firmar y el estado en que se entrega el inmueble.

Estas cláusulas deben negociarse antes de entregar el dinero: una vez firmado el contrato, cambiarlas es muy difícil.

La due diligence inmobiliaria es la revisión jurídica, registral, urbanística y fiscal del inmueble antes de comprometerse a comprarlo. Su objetivo es que el comprador sepa exactamente qué adquiere y con qué cargas. Como mínimo se examinan la nota simple del Registro de la Propiedad (titular, descripción, hipotecas, embargos, servidumbres y afecciones fiscales) y el título de propiedad, y la ficha catastral, comprobando que superficie y titular coinciden con el Registro.

También se estudia la situación urbanística (licencias, obra declarada, expedientes de disciplina, clasificación del suelo y limitaciones), el estado de la comunidad de propietarios (deudas, derramas aprobadas, estatutos, inspecciones técnicas pendientes), el IBI y otros tributos locales, y la situación posesoria: si el inmueble está libre o hay inquilinos u ocupantes.

En Mallorca se añaden la cédula de habitabilidad, el certificado energético y, si el inmueble se explota como alquiler turístico, la habilitación para esa actividad. Lo ideal es hacerla antes de firmar las arras. Si no es posible, el contrato debe dejar abierta una salida si aparece algún problema.

En Mallorca es frecuente encontrar fincas rústicas con construcciones que no figuran correctamente en el Registro o en el Catastro, o que se levantaron sin licencia. Antes de comprar hay que comprobar que la edificación existe legalmente (licencia o título que la ampare), que coincide con lo que consta en Registro y Catastro y que no pesa sobre ella ningún expediente de disciplina urbanística ni orden de demolición.

La antigüedad de una construcción puede impedir que la administración ordene su demolición, pero no la legaliza automáticamente: puede quedar en situación de «fuera de ordenación», con límites para hacer obras y con dificultades para obtener financiación, seguros o suministros. En suelo rústico, además, la normativa balear (Ley 12/2017, de urbanismo de las Illes Balears, y la normativa insular) restringe los usos y ampliaciones admitidos, por lo que conviene un informe urbanístico previo.

También deben revisarse las servidumbres de paso, el acceso por camino público o privado, los derechos de agua (pozos, cisternas), el saneamiento y la posible afección a espacios protegidos o a la zona de servidumbre de costas. Todo ello debe constar o quedar cubierto en el contrato.

La compra de una vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que paga el comprador. En Baleares se aplica una tarifa progresiva por tramos: 8 % hasta 400.000 euros, 9 % hasta 600.000, 10 % hasta 1.000.000, 12 % hasta 3.000.000 y 13 % por el exceso. Existen tipos reducidos y bonificaciones para vivienda habitual en determinados supuestos (por ejemplo, jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad), sujetos a requisitos y a un límite máximo de precio que se actualiza periódicamente. Conviene comprobar el vigente en la Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) antes de firmar.

Si compras vivienda nueva al promotor no pagas ITP, sino IVA (con carácter general, el 10 % en vivienda) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Baleares es, por lo general, del 1,5 %. La liquidación se presenta tras la firma, normalmente en treinta días hábiles.

A los impuestos hay que sumar los gastos de notaría, Registro y gestoría. Antes de decidir si una operación te conviene, calcula el coste total con un presupuesto previo.

La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava el aumento de valor del suelo durante el tiempo que el vendedor ha sido propietario. Por ley paga el vendedor, aunque las partes pueden pactar otra cosa en el contrato; ese pacto solo vincula a ellas, no al Ayuntamiento.

Tras la reforma de 2021 (Real Decreto-ley 26/2021), la cuota se calcula por dos métodos y se aplica el más favorable: el objetivo, que multiplica el valor catastral del suelo por unos coeficientes que dependen de los años de tenencia, o el real, basado en la ganancia efectiva obtenida con la venta. Si se vende con pérdida, no hay incremento y no se tributa. Cada Ayuntamiento fija sus coeficientes y su tipo (con un máximo legal del 30 %), por lo que conviene consultar la ordenanza del municipio.

El plazo para presentar la autoliquidación es de treinta días hábiles desde la escritura en las transmisiones entre vivos, y de seis meses desde el fallecimiento en las herencias, prorrogables hasta un año si se solicita a tiempo. Presentarla tarde conlleva recargos e intereses.

Además de la plusvalía municipal, el vendedor residente tributa en el IRPF por la ganancia patrimonial, que es la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, ajustados con los gastos y tributos inherentes a ambas operaciones. La ganancia se integra en la base imponible del ahorro y tributa por una escala progresiva.

Hay beneficios importantes. La ganancia de la venta de la vivienda habitual queda exenta si el importe se reinvierte en otra vivienda habitual dentro del plazo legal (dos años), y también lo está cuando el vendedor tiene más de 65 años. Estas reglas tienen requisitos que conviene estudiar antes de vender, no después.

Si el vendedor no es residente en España, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda (modelo 211) como pago a cuenta del impuesto del vendedor. Este tributa por la ganancia a un tipo fijo que depende de su residencia, y la retención se regulariza después. Hay que preverlo en el contrato, porque reduce el importe que el vendedor recibe el día de la firma.

Sí, con límites. Según el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, quien compra un piso o local responde, con el propio inmueble, de las cuotas que adeudara el anterior propietario, con el límite de la parte vencida del año en curso y los tres años naturales anteriores. Es lo que se llama afección real: la comunidad puede reclamar contra el inmueble aunque el comprador no sea el deudor.

Para evitar sorpresas, en la escritura el vendedor debe declarar que está al corriente de pago o aportar un certificado del estado de deudas firmado por quien ejerza de secretario de la comunidad (habitualmente el administrador), con el visto bueno del presidente. El comprador puede exonerar expresamente al vendedor de aportarlo, pero hacerlo supone asumir el riesgo.

Por eso recomendamos pedir siempre el certificado antes de firmar y revisar las actas de las últimas juntas para detectar derramas aprobadas o pendientes, obras de rehabilitación o litigios abiertos. Si hay deuda, lo normal es descontarla del precio o liquidarla en el acto de la firma.

Son dos documentos distintos. El certificado de eficiencia energética es obligatorio para vender o alquilar casi cualquier vivienda y su etiqueta debe figurar en la publicidad del inmueble. Lo emite un técnico competente y se registra ante el organismo autonómico.

La cédula de habitabilidad es una exigencia propia de Baleares: acredita que la vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitada (Decreto 145/1997 y Ley 5/2018, de la vivienda de las Illes Balears) y la expide el Consell Insular; en Mallorca, el Consell de Mallorca. Es imprescindible para contratar definitivamente los suministros de agua, luz y gas y, en la práctica, se exige para formalizar compraventas y alquileres. Tiene un plazo de validez (habitualmente diez años), tras el cual hay que renovarla.

Atención: la regulación ha cambiado recientemente. La cédula de primera ocupación se ha sustituido por la licencia municipal de primera ocupación y se ha suprimido la obligación de incluir los datos de la cédula en los anuncios, así que conviene comprobar qué documento corresponde a cada inmueble. En el contrato de arras debe quedar claro quién tramita y paga la cédula o su renovación.

La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, refuerza la transparencia. El banco debe entregarte con antelación suficiente (al menos diez días naturales antes de firmar) la ficha europea de información normalizada (FEIN) y la oferta vinculante, y antes de la firma debes acudir al notario para que compruebe que has entendido las condiciones. Ese trámite notarial previo es obligatorio.

Con la ley actual, la mayoría de los gastos de formalización de la hipoteca (notaría, Registro, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados) corren a cargo del banco, y el prestatario asume, por lo general, la tasación. Revisa con cuidado la comisión de apertura, los intereses de demora y las cláusulas de vencimiento anticipado.

Un punto crítico es el calendario. Si la compra depende de la hipoteca, el contrato de arras debe incluir una condición o un plazo que te permita desistir sin perder las arras si el banco no concede la financiación. Además, los bancos suelen financiar un porcentaje del menor entre el precio y la tasación, así que tendrás que aportar capital propio, además de impuestos y gastos.

Quien compra un inmueble arrendado debe respetar el contrato de alquiler en los términos que la ley establece. Si la finca estaba inscrita y el comprador reúne los requisitos de tercero hipotecario, la Ley de Arrendamientos Urbanos le obliga a respetar el alquiler de vivienda durante los cinco primeros años de duración del contrato (siete, si el arrendador era persona jurídica), aunque el alquiler no estuviera inscrito. Pasado ese plazo, si el contrato no consta en el Registro, puede dar por terminada la situación.

Además, en el alquiler de vivienda el inquilino tiene, salvo renuncia pactada, un derecho de adquisición preferente. El vendedor debe notificarle de forma fehaciente su decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales, y el inquilino dispone de treinta días naturales para ejercer el tanteo. Si no se le notifica, o la venta se hace en condiciones más favorables para el comprador, puede ejercer el retracto tras la venta, también en un plazo de treinta días desde que se le notifique la escritura.

Si compras un inmueble alquilado, exige en el contrato la copia del alquiler, los recibos al corriente y la acreditación de que se notificó al inquilino o de que renunció a su derecho. Si vendes, notifica antes de firmar las arras.

Depende de si el inmueble es una morada y de la rapidez con que se actúe. Si la ocupación afecta a la vivienda donde alguien reside o a una segunda residencia habitada de forma efectiva, puede tratarse de un allanamiento de morada (artículo 202 del Código Penal); si es una vivienda vacía o un local, de usurpación de inmueble (artículo 245). En ambos casos se puede denunciar, y la reforma procesal de 2025 permite, en determinados supuestos, tramitar estos delitos por la vía de los juicios rápidos y acordar el desalojo cautelar. Si la ocupación se detecta en el momento, la policía puede intervenir de inmediato; no existe un plazo de «dos días» a partir del cual el ocupante adquiera ningún derecho.

La vía civil es el juicio verbal de tutela sumaria de la posesión (artículo 250.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, reformado por la Ley 5/2018). Pueden usarlo las personas físicas propietarias o poseedoras legítimas, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseer y las entidades públicas propietarias de vivienda social. En la admisión de la demanda se requiere a los ocupantes para que, en cinco días, aporten un título que justifique su posesión; si no lo hacen, el juez ordena la entrega inmediata de la vivienda. Si aportan un título, se sigue el juicio verbal.

En la práctica, el lanzamiento puede retrasarse si los ocupantes acreditan una situación de vulnerabilidad, porque se da aviso a los servicios sociales y, según la normativa vigente en cada momento, puede suspenderse. Por eso la clave es actuar rápido, reunir la documentación de propiedad y no tomarse la justicia por su mano: cambiar la cerradura con los ocupantes dentro o cortar los suministros puede acarrear responsabilidad.

Los trámites son sencillos si se preparan a tiempo. Como comprador extranjero necesitas un NIE (número de identificación de extranjero), imprescindible para firmar la escritura, pagar impuestos y abrir una cuenta bancaria. Puedes firmar personalmente o mediante un poder notarial otorgado ante notario o consulado, que normalmente debe estar apostillado y, en su caso, traducido.

El notario y los bancos aplican la normativa de prevención del blanqueo de capitales: te pedirán acreditar el origen de los fondos y los pagos se identifican en la escritura, así que conviene pagar por transferencia bancaria o cheque bancario y evitar el efectivo.

Después de la compra, el propietario no residente presenta cada año una declaración por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (modelo 210), incluso si no alquila, por la renta imputada del inmueble, y puede tener obligaciones por el Impuesto sobre el Patrimonio. También hay que tener en cuenta los impuestos de sucesiones y donaciones, que varían según la residencia del causante y del heredero. Conviene planificar la titularidad (a nombre de uno o de ambos cónyuges, o de una sociedad) con asesoramiento antes de comprar.

La firma ante notario no es el final del proceso. Tras otorgar la escritura se paga el precio pendiente (conviene hacerlo por transferencia o cheque bancario), se entregan las llaves y, si procede, se levanta un acta de entrega o un inventario.

Después hay varios trámites con plazo. El comprador debe liquidar el ITP o el AJD en la Agència Tributària de les Illes Balears, normalmente en treinta días hábiles; si se encarga a una gestoría o al abogado, se hace sin que tengas que intervenir. El vendedor debe presentar la plusvalía municipal en treinta días hábiles. La escritura se presenta en el Registro de la Propiedad para su inscripción, con la que el comprador queda protegido frente a terceros, y se comunica el cambio de titularidad al Catastro.

Por último, hay que cambiar la titularidad de los suministros (para lo que se necesita la cédula de habitabilidad en vigor), del IBI y de la comunidad de propietarios, y revisar el seguro del hogar. Si más adelante aparece algún problema (vicios ocultos, diferencias de superficie, deudas no declaradas), existen plazos para reclamar, por lo que conviene guardar toda la documentación de la operación.